Bài 8/10: Kiến thức bất động sản – Phân tích chi tiết một thương vụ đầu tư phần 2(Hà Ngọc Hiếu)

Tiếp tục từ phần 1 ở bài 7, ở bài này sẽ tiếp tục phân tích chi tiết một thương vụ đầu tư  bđs đang hiện hữu

Môi trường sống, phong thủy và tâm linh

• Tình trạng nhân thân của gia đình, chủ sở hữu, những người liên quan, quan hệ xung quanh xem thế nào
• Hàng xóm, láng giềng, xem họ thế nào, hàng xóm tạo nên môi trường sống tại bđs đó
• Mật độ dân cư và tình trạng giao thông, cháy nổ, nước thải, điều kiện môi trường có ô nhiễm, gần nhà máy, khói bụi, hướng gió, thời tiết các mùa
• An ninh trật tự, ý thức dân cư, tình trạng cho thuê nhiều, tình trạng dân trí
• Tiện ích xung quanh : siêu thị, bênh viện, trạm tàu điện, bến tàu, v.v..
• Vị trí hiện tại nó nằm trong vết dầu loang nào
• Các môi trường sống, tiện ích trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào
• Các yếu tố phong thủy : gần chùa, miếu, mã mồ. Tác giả khuyên nên tránh các bđs liên quan yếu tố này.
• Liệt kê các vấn đề tâm linh liên quan và đưa ra giải pháp xử lý nếu có thể

Định giá

• Giá Bđs dựa vào niềm tin vào giá trị sử dụng, thị trường chung, chúng ta nên hiểu cái này
• Tìm hiểu lịch sử về giá của bds này, lịch sử giao dịch trước đó như thế nào
• Tham khảo khung giá nhà nước
• Tham khảo định giá của ngân hàng
• Giá bất động sản cùng phân khúc và thị trường xunh quanh, khu vực xung quanh
• Định giá dựa trên các hình thức sử dụng bđs đó
• Định giá tất cả các tài sản trên bđs đó, những tài sản với người này nhưng rác với người kia
• Kiểm chứng hoàn công, chất lượng xây dựng, nghiên cứu kỹ mức giá thực các tài sản trên đất đó
• Đối với bđs ko tương tự hoặc mới lạ thì so sánh với các bđs ở nơi khác để có tham chiếu so sánh
• Đánh giá dòng tiền cho thuê , xu hướng tăng hay giảm, có giải pháp cách nào để tăng hay giảm không

Phân tích dự án

• Đánh giá lại điểm yếu điểm mạnh, tiềm năng, các loại chi phí phát sinh, những điểm mà chúng ta có thể bỏ sót
• Thời gian để xử lý về giao dịch, tình trạng bđs đang như thế nào từ đó đinh khoảng thời gian kế hoạch (vd : người giao dịch ở xa, giấy tờ đang thế chấp, v.v..)
• Mục tiêu về lợi nhuận và thời gian , cần đặt ra các mục tiêu cụ thể, bám theo, theo dõi và đưa ra các quyết định
• Xác định giá có thể mua, dựa trên chiến lược mục tiêu, định giá và focus vào bđs mong muốn
• Chiến lược về vốn, kế hoạch vay, đồn bẩy, ,v.v..
• Lên kế hoạch cho chiến lược đầu tư, khai thác, vận hành
• Chiến lược bán, nhắm bán cho ai, đối tượng bán là ai, thời điểm bán.
• Liệt kệ các rũi ro liên quan đến bđs , đánh giá xem mức độ như thế nào và kế hoạch kiểm soát nó như thế nào
• Soạn thảo hợp đồng đặt cọc, tùy biến dựa vào đặc thù và chiến lược giao dịch của bđs
• Lên kịch bản giao dịch, kịch bản đàm phán, các yếu tố tâm lý, người quyết định, v.v..
• Người thứ 3, mội giới là ai, họ tác động như thế nào quá trình đám phán
• Tất cả các thủ tục quán triệt các bên là đóng thuế đầy đủ
• Rà soát lại xem toàn bộ quá trình có ảnh hưởng bởi cảm xúc của mình không.

Lasa tổng hợp từ Hà Ngọc Hiếu