Bài 9/10: Kiến thức bất động sản – Đầu tư BĐS hình thành trong tương lai & rủi ro đầu tư(Hà Ngọc Hiếu)

Theo tác giả chia sẽ, đây là mãng tác giả chưa có nhiều kinh nghiệm trong mãng bđs hình thành trong tương lai, do đó bạn cân nhắc về việc tiếp nhận và sử dụng các lời khuyên từ tác giả. Tác giả khuyến khích nên sử dụng các bđs đã có giấy tờ, chứng nhận thì sẽ an toàn hơn.

Điều kiện về dự án bđs

• Giấy phép kinh doanh, vốn gốp, năng lực của chủ đầu tư trên dự án bđs
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất liên quan đến dự án bđs, giấy tờ thể hiện quyền sử dụng đất đó, được giao hay sở hữu
• Hồ sơ đầy đủ về dự án đã được phê duyệt
• Bản thiết kế và đã được phê duyệt 1/500
• Giấy phép về xây dựng được phê duyệt
• Biên bản nghiệm thu phần móng của nhà (chung cư, nhà cao tầng)
• Văn bản của sở xây dựng xác nhận được phép bán dự án này
• Có chứng thư ngân hàng bảo lãnh về nguồn vốn có pháp lý rõ ràng
• Dự án không được tranh chấp và phát mãi
• Dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất (đất nền)
• Dự án phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và đã được phê duyệt theo quy hoạch 1/500 (đất nền)
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩ vụ tài chính (đất nền)

Khảo sát

• Loại hình bđs : chung cư, nhà đất, biệt thự, v.v.. loại hình này phải phù hợp với quy định pháp luật
• Quy mô về dự án bđs : mật độ, tổng dịch tích, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất,
• Quy mô quỹ đất của dự án để xem được quá trình phát triển của dự án theo thời gian và kế hoạch
• Thực trạng các công trình trên dự án và đối chiếu với quy định mở bán
• Đặc điểm vật lý: dài rộng, nền đất, kết cấu móng, giao thông hạ tầng
• Đánh giá chất lượng xây dựng

Thông tin chủ đầu tư

• Tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, ai là người đại diện, người ký phải có giấy ủy quyền
• Chủ đầu tư phải cam kết và giải trình được về vốn
• Năng lực của các nhà thầu, nghiên cứu đơn vị nhà cầu có uy tín không
• Lịch sử phát triển của chủ đầu tư có uy tín

Môi trường sống, phong thủy, tâm linh

• Phân khúc bđs là gì, quyết định đối tượng người mua
• Mật động dân cư, hạ tầng xung quanh
• An ninh trật tự, vệ sinh môi trường
• Tiện ích nội khu
• Các tiện ích xung quanh có tăng trưởng trong tương lai không
• Các yếu tố tâm linh, gần các nghĩa trang, chùa, miếu, v.v..
• Xây dựng có đúng theo quy hoạch được cấp phép không ?

Hợp đồng ký kết

• Kiểm tra thật kỹ tất cả các điều khoản trong hợp đồng ký kết
• Phân tích thật kỹ các hợp đồng mua bán
• Các điều khoản cam kết về chất lượng công trình
• Các điều khoản chi phí dịch vụ khác
• Diện tích và các lối đi sử dụng chung
• Các điều khoản khi vi phạm, chúng ta vi phạm, chủ đầu tư vi phạm, có chấp nhận những điều khoản này không, cần thiết thì nên đàm phán lại
• Các điều khoản bất khả kháng, cụ thể là những cái gì và xử lý như thế nào

Đánh giá dự án bđs

• Lịch sử giao dịch của bđs đó, những dự án, loại hình tương tự ở các khu vực, địa phương khác để đối chiếu so sánh
• Mặt bằng giá ở địa phương
• Người có nhu cầu thật có khả năng chi trả không
• Tỉ lệ người đầu tư thật, người mua thật  so với những người đầu cơ
• Dòng tiền cho thuê
• Các đợt mở bán
• Tính khan hiếm của bđs đó
• Mức độ cạnh tranh trực tiếp của bđs là ai, so sánh giá cả, truyền thông, v.v..
• Nhận định tiềm năng tăng giá
• Chiến lược mua, chiến lược bán, chiến lực sử dụng khai thác bđs
• Chiến lược ngắn hay dài hạn, mục tiêu về lợi nhuận, thời gian
• Chiến lược vốn, trả nợ, lãi
• Chiến lược liên qua đến đàm phán
• Có phù hợp với mục tiêu đầu tư

Quản lý các khoản đầu tư của bạn

• Phải theo dõi các dự án đang đầu tư một cách xuyên suốt hằng tháng, hằng quý , liệt kê chi tiết mức độ tăng trưởng, trả lãi, vốn, các chi phí phát sinh, dòng tiền theo từng năm, chi tiết  các thông số, chăm sóc các khoản đầu tư
• Định giá lại hằng năm xem có phù hợp với tỉ suất lợi nhuận mong muốn không

Lasa tổng hợp từ Hà Ngọc Hiếu